房地产调控史鉴:调控政策或仍将密集降临

  对照以往的调控经历,政策往往延续一年左右,因此南京、青岛的调控政策并非本轮调控的终点。由于市场基本面的变化,将可能导致楼市调控方式的巨变:一刀切式的“国字号”调控措施将可能被彻底取代。

  3月15日,南京、青岛同时出台政策,对原有的房地产调控强化。其中,南京将“限购令”的范围扩大,青岛则首次推出限购措施。这两地均属楼市热点区域,由此将近期的调控风波推向高潮而受到关注。

  梳理我国的楼市调控史发现,自2004年土地出让市场化改革以来,我国共经历了4轮房地产调控,分别始于2006年、2010年、2013年和2016年,大致对应房地产市场每3年左右出现的“小周期”特征。

  这种特征构成了我国楼市的基本运行模式,也决定了楼市调控的时点、时长与强度。对照以往的调控经历,政策往往延续一年左右,因此南京、青岛的调控政策并非本轮调控的终点。同样地,由于市场基本面的变化,将可能导致楼市调控方式的巨变:一刀切式的“国字号”调控措施将可能被彻底取代。

  房地产市场的“小周期”

  我国于1998年启动房地产市场化改革,但在很多业内人士看来,楼市真正进入市场化运行,还是从2004年正式确立土地市场化出让制度开始的。

  2004年的“831大限”之后,高价地频繁诞生,加之庞大的购房需求开始释放,房屋交易量价齐升。根据国家统计局和发改委的数据,2005年全国商品房价上升19.5%。相比之下,自2000年至2005年,全国商品房均价年均增长5.9%。

  尽管当年就有调控政策出台,但真正有标志性意义的调控政策出自2006年。当年5月出台的“国六条”,以及更为细化的9部委“十五条”,都对市场心态产生较大影响。其中提出的“70/90”政策,此后曾延续多年。

  从2006年5月开始,国税总局、住建部、国土部、央行等部门又先后出台政策,对经济和楼市进行降温。直到2007年8月,央行经过当年的第5次加息后,本轮调控才算告一段落(此后还有零星的“修补性”政策推出,直至2008年8月)。若从“国六条”出台算起,此轮共延续15个月。

  在此期间,房地产市场在2007年达到高点,但此后掉头向下,2008年出现的量价齐跌,被称为市场化改革以来的首个楼市“拐点”。

  这被看作我国房地产市场的首个完整“小周期”。楼市“先扬后抑”,调控政策在市场的上升期出台,持续时间超过一年。但在2008年9月之后,市场下行,政策基调转向“救市”。

  此后的房地产市场,又出现两轮完整的小周期,分别是2009年至2012年、2013年至2015年。其间同样出现了较大规模的楼市调控,起始点分别为2010年4月的“国十条”、2013年2月的“新国五条”。

  2015年末的市场回暖,被认为是新一轮小周期的开始。在这轮周期中,市场调控真正始于2016年9月末10月初,16个主要城市密集出台一揽子调控政策。随后的修补性政策陆续出台至今。2017年以来,市场交易量下滑、热点城市房价一度下降,这轮周期被认为进入下行阶段。

  全国房地产商会联盟主席顾云昌对这种“周期论”颇为赞同,他表示,我国房地产市场的短周期通常持续3年左右。基于楼市买涨不买跌的基本模式,短周期的运行逻辑为:在房价上升过程中,买房者越来越多,直至购买力透支,市场触及天花板。随后,交易量和房价出现下滑,买房者减少,购买力重新积蓄,为下一个周期做准备。

  他认为,这种短周期的变化,其实是一种自发调整的现象。楼市调控会对其进行一定的干扰,但不会改变其运行逻辑。

  “国字头”调控政策或终结

  同以往的地产周期类似,本轮市场的降温过程并非一帆风顺。上海(楼盘)易 居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,从房价炒作的因素看,热点城市的周边区域、核心三四线城市因承接外溢需求,楼市有升温之势;且随着传统旺季的到来,部分一二线城市楼市抢房的现象重出江湖。

  南京、青岛的楼市调控政策,正是在这种背景下出台。自2月28日以来,共有11个城市出台调控新政,包括福建连江、江西赣州(楼盘)、河北涿州、河北保定(楼盘)、河北张家口(楼盘)、安徽滁州(楼盘)、浙江嘉善等三四线城市。这也引发全国性调控政策或将出台的猜想。

  严跃进认为,2014年之后,楼市进入整体供大于求状态。本轮市场升温也并非全国性的,而是由部分热点城市带动,呈层级式传播。这也使本轮调控政策出现一个明显的特征,即真正做到“因地制宜”。

  从2005年以来,我国曾出台大量的“国字头”调控政策,较为著名的有“国八条”(2005年5月)、“国六条”(2006年5月)、“国十条”(2010年4月)、“国五条”(2010年9月)、“新国八条”(2011年1月)、“新国五条”(2013年2月),以及2015年的“330新政”和“930新政”,等等。但自“930新政”之后,这类政策便绝迹于市场,被“京八条”、“沪九条”、“苏十五条”、“津十六条”等地方性调控措施所取代。

  严跃进认为,若市场全面升温,不排除全国性调控政策会出台。但由于不同城市之间的房地产市场形态差异越来越大,“因城施策”仍是当前最好的选择。

  即使不考虑市场升温的因素,按照历史经验分析,南京、青岛出台政策,也不是本轮调控的终点。

  据悉,以往的调控周期,往往会持续一年左右的时间。如在上文提到的前两个小周期中,楼市调控分别历时15个月和10个月。

  就调控效果而言,同样存在一定的滞后期。上海易 居研究院副院长杨红旭表示,由于2008年底和2009年货币政策放松和四万亿刺激力度超大,就2010年的那轮调控而言,政策持续15个月左右,房价才开始止涨。

  他表示,大部分城市应从去年9月底才开始调控,到目前为止只持续了半年,且多数热点城市累加的调控力度不够。杨红旭认为,要想切实抑制住热点城市房价上涨,至少还需密集的出台一次,甚至两次调控。从政策显效的时长来看,2017年下半年,才会真正出现一二线、环都市圈大面积的降温。

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